Atalhos

10 critérios para comparar créditos habitação



Com a quantidade e diversidade de créditos habitação existentes no mercado, torna-se complicado comparar uns com os outros, de forma objectiva. Nesse sentido venho aqui falar de alguns critérios-chave, que devem ser tidos em conta na escolha do banco/produto.

1. TAE

A TAE é, individualmente, a variável mais importante na escolha de um crédito. A TAE reflecte o custo total do empréstimo, incluindo indexante (Euribor), spread e outros custos (e.g., seguros). Como é evidente, quanto mais baixa, melhor.

2. Produtos necessários subscrever para o crédito

Para se poder beneficiar das melhores taxas os bancos obrigam à subscrição de variados produtos, como cartões de crédito, seguros, PPRs e outros. É importante ter este ponto em atenção, pois pode originar despesas e obrigações não desejáveis.

3. Comissões por amortizações antecipadas

Hoje em dia as comissões por amortizações antecipadas estão limitadas por lei, mas alguns bancos não chegam sequer a cobrar qualquer comissão em certos casos (e.g., amortizações até 50% do capital em dívida), é uma questão de procurar.

4. Taxas promocionais e sua duração

Com a alta das taxas de juro é frequente os bancos oferecerem no primeiro ano (e por vezes no segundo) spreads promocionais, ou mesmo spreads de 0%, que podem gerar poupanças adicionais.

5. Método de revisão da Euribor

Nas datas de revisão da Euribor os bancos utilizam diferentes métodos de cálculo da mesma. O mais normal é o valor da Euribor ser a média das taxas Euribor respectivas do mês anterior e, na minha opinião, o método mais simples.

6. Euribor a 365 ou 360 dias

A regra geral é o cálculo da Euribor ter por base os 365 dias, mas os 360 dias são mais favoráveis para o consumidor. Se conseguir encontrar um banco que utilize o cálculo a 360 dias, melhor.

7. Juros calculados diariamente ou mês a mês

Quando um banco calcula os juros diariamente (embora só os credite no final do mês), o valor da prestação varia mês a mês, o que é pouco agradável. É preferível optar pelos produtos com juros calculados mensalmente, pois sabemos que a alteração do valor da prestação só pode ter origem numa mudança de taxa (indexante ou spread).

8. Euribor

Qual a Euribor subjacente ao crédito? 3, 6 ou 12 meses? Normalmente as Euribor de menor prazo são taxas ligeiramente menores, mas como as revisões são mais frequentes também reflectem mais rapidamente quaisquer subidas.

9. Spread

Ainda que o spread esteja reflectido na TAE, é sempre um ponto a ter em conta, pois reflecte a rentabilidade e o risco que o banco está a assumir ao disponibilizar o crédito.

10. Seguros e outros custos

Os seguros, tal como o spread, também estão reflectidos na TAE, mas é interessante verificar qual o impacto mensal/anual que a componente dos seguros irá ter no total da prestação.

Nos próximos dias irei publicar uma ferramenta em Excel de apoio à escolha de um crédito, que pondera todos estes factores.
Até lá, boas escolhas!

Última actualização: 24/11/2014

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79 comentários a 10 critérios para comparar créditos habitação

  1. Pedro Pais Fevereiro 11, 2011 at 13:25 #

    @Daniel,

    Para os tempos que correm parece-me uma proposta, a concretizar-se, só não gosto muito do PPR, mas por vezes é um mal necessário.

    Já agora, tenha atenção com esses valores previstos de avaliação. Se a avaliação efectiva for inferior, a relação financiamento/garantia subirá e é possível que as condições piorem significativamente, uma vez que neste momento esse rácio aponta para quase 70%.

  2. Susana Fevereiro 20, 2011 at 0:24 #

    Axei bastante útil e interessante a sua pagina!Estou a pensar comprar casa por 75 mil, mas dava aglum de entrada e pedi simulação para 64,400, na CGD foi onde me ofereceram uma mensalidade mais baixa, 243 €/mês, a 40 anos, spread 2,100%, TAE 3,973%, euribor a 6 meses, só que queria baixar a mensalidade para 200€, assim coloquei a hipotese de dar mais 10 mil de entrada e baixaram me para 205€!não há poutra forma de jogar com o banco sem ser dar os 10 mil, que apenas fizeram me descer 35 €, queria realmente os 205€/mês, mas se dou os 10 mil fico sem margem para outras despesas, escritura, mobiliar a casa, etc.Como poderei “jogar” para conseguir baixar a mensalidade para os 205€, pedindo os 64,400??agradeço a sua melhor atenção, estou “perocupada”!

  3. Susana Fevereiro 20, 2011 at 0:28 #

    Esqueci me de dizer que o meu rendimento bruto anual é de 9.563,82 €! No banco não me falaram em produtos, será que por ex. se adquir o produto de “conta poupança reforma” que ajuda o banco a descer a mensalidade?

  4. Miguel Fevereiro 20, 2011 at 22:56 #

    Olá,

    Achei muito interessante este site.

    E como estou a pensar comprar casa gostava de saber se me pode esclarecer algumas dúvidas.

    O meu rendimento bruto anual é de 9600euros, não tenho quaisquer encargos mensais .

    Com este valor qual o montante que poderei pedir de empréstimo?

    Acha possivel?

    O rendimento da minha companheira é de 7000euros anuais, mas nao pode pedir emprestomo comigo, ao que parece tem um problema de 1200euros no banco de portugal.

    Desde já agradeço a sua resposta.

  5. Paula Março 16, 2011 at 18:15 #

    Obrigada por tudo o que li neste blog, é deveras esclarecedor em alguns pontos para pessoas que como eu nao percebem nada deste assunto….
    Estou a tentar comprar casa e agora surgiu-me um problema que não pensava ser possivel. O banco fez-me a simulação, já abri conta e tudo nesse mesmo banco, assinei o contrato de compra e venda e agora que estou com o processo a andar o banco “decide” mudar-me o spreed pois eles alteraram os valores deles. A simulação já tinha sido aprovada, mas ainda não tinha assinado a carta de aprovação…. Isto é possivel? Pelo que me informei é uma situação que não costuma acontecer….
    Pode-me esclarecer sobre este assunto?
    Obrigada e parabens

  6. zizo Maio 8, 2011 at 2:13 #

    Viva! O meu rendimento mensal é de 1100 mais 250 (2 trabalhos). Qual seria o valor que poderia pedir de crédito habitação para que a taxa de esforço fosse a mínima possível e qual o melhor banco para tal? Qual o valor da habitação a comprar adequado para o que ganho?

    • Bruno Afonso Maio 8, 2011 at 19:40 #

      @Zizo,

      Em regra geral, a taxa de esforço não deve ser superior ao rendimento liquido mensal. Portanto partindo deste principio a prestação nao deverá ser superior a 500 euros.
      Tudo o resto depende de varios factores, prazos, montantes, valor residual, etc. Para calcular o montante maximo de emprestimo para uma prestação de 500 euros poderá recorrer aos simuladores existentes neste blog.

      Cumprs

  7. Bruno Afonso Maio 8, 2011 at 19:41 #

    Errata:(…)a taxa de esforço nao deve ser superior a 50% do rendimento liquido mensal.(…)

  8. zizo Maio 12, 2011 at 21:18 #

    Muito obrigado pela ajuda!!

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