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IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação



A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS. Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).

Assim, julgamos que o presente artigo será útil, onde nos debruçamos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação.

Mais-valias na venda de imóveis

Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:

Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição *  Coeficiente monetário – Encargos – Despesas

Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)

Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)

Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.

Tributação pela metade

Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.

Venda e compra de HPP – exclusão de tributação

Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:

  1. O imóvel vendido era HPP;
  2. O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário

Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido

  1. A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
  2. Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.

As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.

No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 – €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.

Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:

Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios) 

Venda de HPP e amortização do empréstimo – exclusão de tributação (regime transitório)

As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:

  • O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
  • Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.

Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.

Exemplos

Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:

  • Valor de aquisição: €100.000
  • Valor do empréstimo associado: €20.000
  • Valor de venda: €170.000
  • Mais-valia: €70.000

Assume-se que o imóvel vendido é HPP.

Exemplo 1

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.

Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 – €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 – €20.000).

Exemplo 2

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.

Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 – €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 – €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.

Mais-valia tributada = €70.000 * (1 – €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 3

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.

Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.

Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo – exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.

(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 4

É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.

Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo – exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Última actualização: 08/10/2017

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38 comentários a IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

  1. Paulo Outubro 9, 2017 at 14:41 #

    Boa tarde,
    excelente abordagem (parabens), mas confesso q fiquei com algumas duvidas:

    1) Tributação pela metade
    Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
    … e para nao residentes ?

    2) comprou imovel (HPP) em 2014 por 185mil EUR (com recurso a credito de 185mil euro); vende por 400mil EUR, mais valia de 215 (certo?); para nao pagar mais valia, tera que compar uma outra HPP em q o valor investido de capital proprio seja superior a 215 … por exemplo:

    a) uma HPP que custe 220 mil EUR sem recurso a credito
    b) uma HPP que custe 600 mil EUR com recurso a credito max. de 385

    esta’ correcto?
    mto. obrigado
    melhores cumps.
    Paulo

    • Miguel Sousa Outubro 10, 2017 at 12:05 #

      @Paulo: não residentes são tributados a 28%, não se aplicando a dedução dos 50%.
      Quanto aos exemplos, seria como menciona.

    • Paulo Outubro 10, 2017 at 14:15 #

      Ola’ Miguel (e mto. obrigado pelas excelentes ajudas)

      fiquei com mais estas duvidas:

      a) nao residentes sao tributados a 28 %; mas e se re-investirem novamente numa outra habitacao (aplicando o valor das mais valias tais como nos meus exemplos acima)
      b) quando se tem em consideracao o ‘valor do emprestimo’ ….. e’ a totalidade do emprestimo (quando foi contraido) ou apenas o que resta pagar (a’ altura da venda)??! … e’ q se ja foi pago tb pode ser considerado ‘capital proprio’ ?! ou nao ?

      Muito Obrigado
      Abraco
      Paulo

    • Miguel Sousa Outubro 10, 2017 at 15:04 #

      @Paulo, a) se ambas as habitações forem HPP, gozam desse regime do reinvestimento. b) À data da venda, mas para que efeitos?

  2. Willy Kimps Outubro 9, 2017 at 15:28 #

    Querida,
    A minha única casa é em Portugal, como agora eu vendo a minha casa com lucro, mas eu compro na Europa outra casa que tem o mesmo preço que a casa em Portugal, eu devo, portanto, também pagar milho-valias no lucro.
    Exemplo: Eu vendo minha casa para 370.000€, e comprar uma casa na Bélgica também a partir de 370.000€ , há então IRS mais-valia devido a Portugal?
    Atenciosamente,
    Willy Kimps

    • Miguel Sousa Outubro 10, 2017 at 12:06 #

      @Willy, assumindo que são as duas HPP e que a casa nova é adquirida totalmente com recursos próprios, deverá estar excluído das mais-valias.

  3. LK Outubro 9, 2017 at 18:03 #

    Pode dar um exemplo para o caso de (reinvestimento) utilizar a mais valia na aquisição de um terreno e por conseguinte construção de moradia com recurso a credito?
    obrigada

  4. P Lago Outubro 9, 2017 at 19:11 #

    O artigo não refere a venda de imóvel adquirido antes da entrada em vigor do código do IRS. Neste caso não há tributação das mais valias.

  5. Fernando Coelho Outubro 10, 2017 at 11:12 #

    Esta questão é importante assim gostava de ver esclarecida uma informação adicional relativa a HPP recebida por herança a dois irmãos. Quais as mais valias sendo um residente em portugal e outro entretanto emigrante temporário noutro pais da europa. Obrigado

  6. António Outubro 10, 2017 at 11:38 #

    Bom dia.

    Vendi um apartamento que adquiri sozinho por 82.000 euros e liquidei o empréstimo pelo seu capital em dívida de 27.300 euros.
    Adquiri uma moradia por 170.000 euros em conjunto com a minha mulher.

    Dúvida: Reinvesti todo o capital da venda do apartamento (54.700) na compra da moradia em nome dos dois, mas agora, como irá funcionar em termos de mais valias para mim ?

    As finanças assumem todo o valor reinvestido pelo casal ou irei ficar prejudicado porque na prática reinvesti metade (o que não é verdade) – no momento da aquisição, quis passar metade para a minha mulher, para que a moradia ficasse em nome dois. Penso que existem muitas situações destas, em que um casal compra casa, mas o capital de entrada para a nova habitação é obtido a partir da venda de um imóvel que vem de um dos membros do casal.

    Nestes casos, como funcionam as mais valias para esse membro do casal ?

    Podem ajudar-me a esclarecer esta dúvida por favor ?

    Muito obrigado.

  7. Daniel Outubro 10, 2017 at 16:51 #

    Boa tarde, tenho uma situação um pouco atípica!

    Pretendo dar em Permuta a minha HPP (imóvel totalmente pago!) por uma de valor superior (também é uma HPP).

    Um apartamento “novo”, em permuta, por uma moradia para recuperação total.
    (Como tantos outros o vendedor tem medo que o apartamento não tenha o valor em questão, mas já não põe em causa o da sua moradia. CLARO! Ambos os imóveis são no centro de Lisboa, o apartamento é de 2009 e a moradia de 1960/70.)
    Uma das valias que discuti com o vendedor é que, aceitando a permuta, podia (além de poder alugar no dia a seguir apartamento e gerar rendimento) pagar mais-valias somente do valor recebido e que a permuta não paga mais valias.
    Para mim comprador a vantagem de não pagar IMT é óbvia (falamos de valores algo elevados [cerca de 500.000€ o apartamento] 800.000€ a moradia para recuperar).

    A questão é a seguinte:
    Se o vendedor da Moradia quiser vender o apartamento no dia seguinte à permuta, pelos 500.000€, as mais-valias devidas ao estado são zero!?

    Grato pela atenção prestada e desde já grato por qualquer ajuda prestada (lamento o tamanho do texto)

    • Visitante Pereira Outubro 10, 2017 at 22:54 #

      Para mim comprador a vantagem de não pagar IMT é óbvia (falamos de valores algo elevados [cerca de 500.000€ o apartamento] 800.000€ a moradia para recuperar).

      Penso que existe IMT sobre a diferença dos valores da permuta (neste caso 300.000€) que é pago (IMT) por quem compra o imóvel mais elevado.

  8. Daniel Outubro 11, 2017 at 11:50 #

    Pensa bem!
    Mas se for ver a diferença depressa percebe que o IMT é progressivo, logo a diferença entre IMT sobre 800.000€ e sobre 300.000€ é GIGANTESCA!

    A pergunta é sobre as mais-valias do apartamento após ser aceite em permuta!

    Além de que com a permuta não é necessário ao vendedor do apartamento pagar comissões imobiliárias e etc…
    …e neste caso nem ao vendedor da moradia (pagar comissões imobiliárias e etc)!

    Se as mais-valias sobre o apartamento após permuta forem ZERO, é MUITO vantajoso para ambas as partes!

    De qualquer forma, grato pelo input

  9. António Silva Outubro 12, 2017 at 3:14 #

    Boa noite, também abate às mais valias obras feitas numa casa comprada para habitação própria permanente, com o dinheiro da venda de outra habitação própria permanente. Ex: vendo a minha casa por 150 mil euros e a nova custa 100 mil euros mas precisa de obras de 50 mil euros? Obrigado.

    • Miguel Sousa Outubro 12, 2017 at 11:53 #

      @António Silva, não, essas obras na casa nova não são consideradas para este efeito.

  10. Filipe Silva Outubro 15, 2017 at 12:06 #

    Filipe Silva

    Boa tarde, no caso de ter vendido um imóvel, com 90 anos, que herdei em 2007 o qual foi vendido agora. Como é calculada as mais valias para declaração de IRS?
    Obrigado.

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