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IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação



A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS. Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).

Assim, julgamos que o presente artigo será útil, onde nos debruçamos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação.

Mais-valias na venda de imóveis

Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:

Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição *  Coeficiente monetário – Encargos – Despesas

Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)

Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)

Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.

Tributação pela metade

Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.

Venda e compra de HPP – exclusão de tributação

Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:

  1. O imóvel vendido era HPP;
  2. O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário

Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido

  1. A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
  2. Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.

As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.

No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 – €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.

Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:

Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios) 

Venda de HPP e amortização do empréstimo – exclusão de tributação (regime transitório)

As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:

  • O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
  • Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.

Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.

Exemplos

Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:

  • Valor de aquisição: €100.000
  • Valor do empréstimo associado: €20.000
  • Valor de venda: €170.000
  • Mais-valia: €70.000

Assume-se que o imóvel vendido é HPP.

Exemplo 1

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.

Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 – €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 – €20.000).

Exemplo 2

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.

Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 – €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 – €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.

Mais-valia tributada = €70.000 * (1 – €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 3

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.

Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.

Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo – exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.

(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 4

É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.

Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo – exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Última actualização: 08/10/2017

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38 comentários a IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

  1. Pedro Silva Outubro 9, 2017 at 9:25 #

    Faço a seguinte questão.
    Bastará mudar com a devida antecedência o imóvel que queremos vender para HPP (possivelmente um ano fiscal antes) e assim ficar isento da tributação de mais valias?

    • Miguel Sousa Outubro 10, 2017 at 11:58 #

      @PedroSilva, A questão fundamental é se o imóvel já era HPP, mesmo que não fosse domicílio fiscal. É essa a situação?

  2. Jorge Outubro 9, 2017 at 9:27 #

    Parabéns.
    Artigo claro e conciso.
    Desconhecia em absoluto, pois nunca realizei uma mais valia.
    Sempre a aprender.
    Cumprimentos
    Jorge Feio

    • Pedro Silva Outubro 13, 2017 at 12:46 #

      @MiguelSousa,
      não, o imóvel ainda não é HPP, mas se passar a ser (basta ir ao portal da finanças e alterar o domicílio fiscal), creio que fica em aberto a possibilidade de a venda não ficar sujeita a mais valias.
      Será assim?

    • Miguel Sousa Outubro 13, 2017 at 14:06 #

      Se efectivamente passar a HPP, e não só para efeitos de planeamento fiscal, sim.

  3. Ricardo Ramos Outubro 9, 2017 at 10:04 #

    Bom dia,

    Eu tenho uma HPP, e vou construir. adquiri um terreno ao banco, Dede a compra do terreno até a construção demora mais de dois anos. Após construir vendo a minha HPP e passa a ser a nova construção a HPP. O dinheiro da venda da anterior casa vai ser todo para abater ao empréstimo da nova. Vou ter de pagar mais valias da venda da anterior casa.

  4. Carlos G Outubro 9, 2017 at 10:12 #

    Bom dia,
    Tenho uma HPP no valor 95.000€ da qual estou a terminar o empréstimo (46.000€) e pretendo vender.
    Adquiri uma nova HPP pelo valor de 210.000€ através do financiamento á construção.
    Gostaria de saber se vão existir mais valias e se estas estão isentas do pagamento de IRS uma vez que se trata de um reinvestimento em nova HPP.
    Cumprimentos

    • Miguel Sousa Outubro 10, 2017 at 11:59 #

      @CarlosG, depende do valor de venda. A nova HPP é totalmente a crédito?

  5. Susana Borges Outubro 9, 2017 at 10:29 #

    No meu caso comprei em 2005 por 140 mil eur e vendi em 2017 por 150 liquidei o empréstimo de 105 mil eur não comprei outro imóvel vou pagar?
    Obgda

    • Miguel Outubro 9, 2017 at 19:17 #

      Pelo texto, parece que sim.

    • Miguel Sousa Outubro 10, 2017 at 12:01 #

      @SusanaBorges, depende… se ao valor dos €140.000 somar as despesas e encargos (conforme artigo) e o coeficiente monetário, é bem provável que a mais-valia seja pequena ou inexistente.

  6. António Cruz Outubro 9, 2017 at 12:27 #

    Gostaria de perguntar no sentido de ver esclarecido o seguinte:
    – Tenho uma casa de aldeia, não é HPP, apenas vou lá de vez em quando e que vou vender. O valor da venda vai ser aplicado, na sua totalidade, para amortizar um empréstimo bancário da minha HPP. O valor para amortização vai sofrer mais valias?
    Muito Obrigado por algum esclarecimento.
    António Cruz

    • Miguel Sousa Outubro 10, 2017 at 12:01 #

      N, mas a diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda pode ter gerado mais-valias, sujeitas a imposto.

    • António Cruz Outubro 12, 2017 at 13:41 #

      Muito obrigado, Miguel Sousa, pela sua resposta.
      Pelo que deduso da sua resposta penso que vai haver mais valias, vou esclarecer melhor um pormenor que não me ocorreu divulgar, na minha anterior questão, 9 de outubro.
      Trata-se, pois, de uma casa de aldeia cuja aquisição resultou de herança e de partilhas feita por 4 herdeiros, dois receberam o valor da avaliação, na altura, um valor atribuido pelo valor patrimunial e os outros dois herdeiros mantiveram a casa que tem 2 terrenos agrupados e que hoje pretendem vender. Na altura as tornas dadas aos herdeiros foi de 150$00, em 1998, o mesmo valor que me parece ser o da aquisição que refere na sua resposta… Se assim for e agora vendermos, por exemplo, 80.000€, vai haver uma grande mais valia… ou estou enganado? É claro que não entendo nada disto e é por isso, que peço novamente, por favor, um esclarecimento. Lembro que o valor da venda vai ser dividido por 2 e no meu caso amortizarei no meu epréstimo da HPP. De
      Muito origado. De salientar que houve muitas obras, a casa estava a cair, há facturas de muitas obras mas também muitas obras foram feitas sem recibos…
      Melhores cumprimentos.
      António Cruz

    • Miguel Sousa Outubro 12, 2017 at 15:32 #

      @António Cruz, Não compreendi exactamente a sua pergunta. De qualquer forma, no caso de heranças, considera-se para valor de aquisição:
      Artigo 45.º
      Valor de aquisição a título gratuito

      1 – Para a determinação dos ganhos sujeitos a IRS considera-se o valor de aquisição, no caso de bens ou direitos adquiridos a título gratuito:

      a) O valor que tenha sido considerado para efeitos de liquidação de imposto do selo;

      b) O valor que serviria de base à liquidação de imposto do selo, caso este fosse devido.

    • António Cruz Outubro 13, 2017 at 18:36 #

      Mais uma vez, Muito Obrigado, Miguel Sousa, pela sua resposta e paciência.
      Continuo, também, baralhado e confuso. Talvêz eu tenha complicado de mais a minha questão e pedido de esclarecimento. Vou repetir e ser o mais sintético e objectivo, possível, Muito Obrigado:
      – Casa com 2 terrenos em aldeia, data de 1951, estava muito degradada, feitas obras de reconstrução em 1998/9, existem facturas de algumas obras, de outras não.
      – A casa e terrenos foram herdados, não houve compra nem venda, não é HPP, vou lá ocasionalmente.
      – Pretendo vender agora, talvês 30.000 ou 40.000€, para amortizar, vou utilizar a totalidade da venda, em um empréstimo bancário da minha HPP.
      – A minha questão é, vai existir mais-valias com esta venda tendo em conta a forma como vou investir o dinheiro da venda?
      Melhores cumprimentos.
      Atenciosamente,
      António Cruz

  7. Paula Marques Outubro 9, 2017 at 12:28 #

    No caso da HPP ser vendida por motivo de divórcio, senda a intenção liquidar a totalidade do empréstimo associado e o valor remanescente utilizado para aquisição de HPP’s em nome de cada um isso dá lugar a pagamento de mais valias?
    A titulo de exemplo os valores seriam:
    Empréstimo: 145.000€
    Valor de venda: 500.000€
    Obrigada

    • Miguel Sousa Outubro 10, 2017 at 12:02 #

      Depende do valor de aquisição da casa que vão vender e da HPP que vierem a comprar.

  8. susana silva Outubro 9, 2017 at 12:48 #

    boa tarde.
    Tenho também uma questão:
    Relativamente à venda de uma casa adquirida por herança (morte do pai) em que o valor patrimonial é de cerca de 25 000€ e a escritura da venda da mesma foi: 62 500€ – somos dois herdeiros, ou seja, dois vendedores dessa casa herdada.
    Como se processam as mais-valias nesta situação, sendo que, nenhum reinvestiu o valor?
    Agradeço a colaboração.

  9. Francisco Amaral Outubro 9, 2017 at 12:57 #

    O meu caso é o seguinte: comprei em 1978 um andar por 340.000,00 escudos e vendi em 2017 pó 120.000,00€.
    Qual a importância a pagar ao fisco em 2018?
    F. Amaral

  10. Sérgio Fonseca Outubro 9, 2017 at 14:16 #

    Viva, era importante para mim que pudesse facultar leis para que eu possa entender. Vou dar um exemplo, fiz partilhas de uma herança existentes terrenos e terreno com imóvel, o diferençal eram 10.000.00€ ou seja digamos vendi parte indivisa de uma herança sobre bens ex : pinhal e um terreno com uma casa antiga em que recebi o valor supra citado, tratando se do diferencial, ouvi comentários que posso comprar outro imovel e ñ declarar mais valias, pelo entendimento de que houve reinvenvestimento desse ganho recebido. É assim ou ñ? Qual o período temporaral que temos para reinvestir o dinheiro de uma suposta venda com mais valia? É necessário solicitar um parcer às finanças?

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