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IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS. Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).

Assim, julgamos que o presente artigo será útil, onde nos debruçamos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação.

Mais-valias na venda de imóveis

Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:

Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição *  Coeficiente monetário – Encargos – Despesas

Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)

Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)

Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.

Tributação pela metade

Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.

Venda e compra de HPP – exclusão de tributação

Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:

  1. O imóvel vendido era HPP;
  2. O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário

Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido

  1. A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
  2. Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.

As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.

No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 – €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.

Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:

Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios) 

Venda de HPP e amortização do empréstimo – exclusão de tributação (regime transitório)

As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:

  • O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
  • Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.

Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.

Exemplos

Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:

  • Valor de aquisição: €100.000
  • Valor do empréstimo associado: €20.000
  • Valor de venda: €170.000
  • Mais-valia: €70.000

Assume-se que o imóvel vendido é HPP.

Exemplo 1

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.

Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 – €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 – €20.000).

Exemplo 2

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.

Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 – €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 – €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.

Mais-valia tributada = €70.000 * (1 – €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 3

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.

Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.

Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo – exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.

(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 4

É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.

Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo – exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Última actualização: 08/10/2017

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49 comentários a IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

  1. Filipe Silva Outubro 15, 2017 at 12:06 #

    Filipe Silva

    Boa tarde, no caso de ter vendido um imóvel, com 90 anos, que herdei em 2007 o qual foi vendido agora. Como é calculada as mais valias para declaração de IRS?
    Obrigado.

  2. carlota Outubro 22, 2017 at 17:46 #

    Boa tarde,

    Tenho uma situação especial em que tenho algumas duvidas.

    O meu marido é não residente e acabamos de comprar uma casa em PT como habitação secundaria (porque lhe disseram que HPP não podia ser) com capitais próprios mas estamos no processo para fazer um empréstimo sobre o mesmo imóvel.

    Eu tenho um imóvel HPP (adquirido antes do casamento) e queria saber se no caso de ele voltar para PT nos próximos meses (24 meses), o posso vender e reinvestir a mais-valia realizada para liquidar parte do empréstimo que estamos a começar evitando assim a tributação – esta casa passaria a ser HPP caso esta situação se concretizasse.

    É possível?

    obrigada pela ajuda desde já

  3. Nuno Outubro 26, 2017 at 22:03 #

    Boa noite,

    Adquiri em Dezembro de 2015 um terreno para construção por 35.000€. Iniciei a construção de uma moradia em 2016 e cuja conclusão se verificou este mês sendo que para isso contraí empréstimo Habitação no montante de 175.000€.
    Vou vender essa moradia por 375.000 euros sem nunca lá ter vivido. O custo total da construção mais o do terreno e respectivos encargos com a aquisição do mesmo rondam os 225.000€.
    Quanto irei pagar de mais valias, ou de que forma poderei ficar isento dessa tributação?

  4. José António Novembro 2, 2017 at 15:39 #

    Atenção para apuramento da mais-valia nem sempre é o valor da venda que conta, se valor matricial for maior tem de ser considerado este.
    Dou o meu exemplo tenho uma loja que tem um valor matricial de 130,0000, o valor comercial máximo são 65,000,00, desisti da venda, o valor a pagar de IRS, era praticamente na totalidade da mais valia

  5. Rodrigo Novembro 3, 2017 at 12:05 #

    Bom dia,

    por morte do meu pai em 2012, a minha mãe, o meu irmão e eu vendemos este ano um pequeno apartamento que pertencia aos meus pais que já o tinham herdado e que pela morte de meu pai, ficou 50% da minha mãe e os restantes 50% divididos pelos 3.

    A minha questão é, sendo que os meus pais herdaram este imóvel antes de 1989 e ter sido por mim adquirido por herança (bem sucessório) existe mais valia a abater?

    Obrigado

  6. albino Novembro 8, 2017 at 13:46 #

    Boa Tarde
    Tenho a seguinte duvida, sobre o que declarar as finanças:
    Divorciei-me este ano e tínhamos um imóvel comprado durante o casamento, sendo que era habitação permanente em acordo do divorcio ficou acertado que a outra parte ficaria com imóvel, e assumia o valor da divida restante, e não haveria lugar a tornas ( não recebi valor nenhum pela cedência):
    dados:
    valor da aquisição 90000€, valor do empréstimo bancário 80000€, adquirido em 2002.
    valor em divida a data de cedência do empréstimo da casa 50000€, valor patrimonial 69000€.
    Qual o valor que as finanças consideram ou o que tenho de declarar? Afinal não vendi.
    Atentamente

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